У арендаторов две задачи: найти подходящее помещение и заключить договор с владельцем так, чтобы позже не пожалеть об этом. В статье вместе с экспертом по аренде недвижимости Евгенией Минеевой разбираем, каким должен быть договор, который защищает ваши права и деньги.
Идеальных договоров нет. Но есть те, которые будут устраивать и защищать участников сделки. В таких документах нет подвохов и волшебных условий, которые автоматически спасут предпринимателя от проблем. Чтобы заключить договор, владелец бизнеса должен представить работу в помещении, учесть специфику деятельности и нанять юриста, который знает, как правильно составить договор аренды нежилого помещения.
Типовой договор аренды — не лучший вариант. Не ищите образец, составьте документ, который учитывает особенности бизнеса и планы на ближайшие годы.
Что проверить перед сделкой
Арендатору предстоит убедиться, что:
👉🏻 арендодатель — реальное физическое или юридическое лицо.
В случае с физлицом достаточно проверить паспорт, информацию в интернете или спросить будущих соседей по офису. Удостовериться, что человек не банкрот, поможет сайт Федресурса: туда попадают должники.
Если же заключаете сделку с юрлицом, убедитесь, что компанию не ликвидируют и не банкротят, а сведения о ней достоверны. Чтобы узнать это, запросите выписку из реестра юрлиц, проверьте компанию в сервисе «Прозрачный бизнес» или в поиске должников на Федресурсе.
👉🏻 арендодатель — собственник или арендатор, который имеет право сдавать помещение и зарабатывать на этом.
Чтобы проверить право собственности, понадобится выписка из ЕГРН. Её предоставляет арендодатель. Если она получена не на днях, а давно, лучше перепроверить информацию и заказать выписку самостоятельно на Госуслугах или в МФЦ. Бумажная версия стоит 460 рублей, электронная — 290. В документе проверяют, что данные о владельце и помещении правдивы, а имущество не арестовано, не в ипотеке или долгосрочной аренде.
Если сделку заключает арендатор, убедитесь, что его договор не запрещает сдавать недвижимость в субаренду.
👉🏻 тот, кто подписывает договор, имеет на это право.
Директор заключает сделки без доверенности — узнайте, действительно ли человек в должности. Не все договоры директор вправе подписывать лично. Если сделка крупная, понадобится согласие участников компании.
Заключить договор аренды вправе любой сотрудник компании, если у него есть полномочия и заверенная директором доверенность. Запросите её и обратите внимание на дату и содержание. Подвох в том, что документ может быть, но с истёкшим сроком. Или доверенность даёт право представлять компанию в госорганах или в суде, а не подписывать документы. Проверяйте доверенность на сайте нотариальной палаты.
Арендодатель сдаёт помещение, арендатор снимает его за деньги.
Что обязательно должно быть в документе
Чтобы договор считался заключённым, договоритесь об условиях, которые юристы называют существенными:
Описание помещения. В соглашении оно будет называться объектом аренды. Укажите адрес, площадь помещения и кадастровый номер. Если это бизнес-центр и вы планируете занять только часть офиса, приложите схему, на которой указано, какое конкретно помещение берёте в аренду.
Срок аренды. Чаще его определяет арендодатель, так как ему наиболее интересны арендаторы, которые занимают объект надолго.
Договор аренды бывает трёх видов:
- Краткосрочный. Это договор на 11 месяцев, который не регистрируют в Росреестре. Его заключают для большей мобильности участников сделки. За время действия договора ситуация на рынке меняется. Арендодатель останется в плюсе, если спрос на недвижимость увеличится и вырастут цены на аренду. Арендатор выиграет, если из-за пандемии не будет настаивать на продлении договора, быстрее завершит сделку и не заплатит за помещение, которым не пользуется.
- Долгосрочный. Подписывают на год и дольше, такой договор регистрируют в Росреестре.
- Бессрочный. Если не указывать срок вообще, договор будет считаться заключённым на неопределённый срок. В Росреестре его не регистрируют. Расторгнуть соглашение получится в любое время, для этого отправляют уведомление за 3 месяца. Срок установлен законом, но его не запрещено увеличить или уменьшить.
Стоимость аренды. В договоре прописывают не только сумму, но и порядок её изменения. Важно определить, будет ли стоимость фиксированной, пока действует соглашение. Или отметить, в каких случаях и на какой процент она может расти. Например, в договоре указывают, что стоимость разрешено менять не чаще раза в год и только с поправкой на инфляцию. Не допускайте формулировок, которые позволят арендодателю повышать сумму неограниченное количество раз и в одностороннем порядке.
Иногда собственник готов сдавать помещение за небольшую стоимость, потому что знает, что заработает на дополнительных услугах: коммуналке, уборке, охране. Узнайте заранее об услугах, которые придётся оплачивать дополнительно, чтобы неожиданно не платить за них из своего кармана.
Существенные условия договора аренды нежилой недвижимости указаны в ГК РФ: об объекте аренды, о стоимости и сроках договора.
Как понять, нужно ли регистрировать договор? Ст. 651 ГК РФ указывает, что регистрации подлежат договоры аренды на срок более года.
Какие ещё условия учесть в договоре
Следующие три условия не относятся к существенным, но юристы считают их важными.
Страховка. Ещё её могут называть страховым депозитом и обеспечительным платежом. Обычно она составляет от 1 до 2 месяцев арендной платы и нужна на случай, если за время аренды предприниматель испортит помещение. Такой платёж часто включают в договор, особенно когда помещения сдаются с отделкой, оборудованием или мебелью.
Чтобы арендодатель не забрал деньги себе просто так, в договоре пропишите, в каких случаях он использует платёж. Например, собственник получает страховой депозит:
- в счёт долга по арендной плате, но важно указать, через какое время арендодатель забирает деньги;
- как компенсацию за поломки, но отмечают, каким образом эти недостатки фиксируются, как определяется сумма ущерба, как арендатор оспаривает их наличие и стоимость;
- как плата за последний месяц аренды.
Неотделимые улучшения. Если планируете ремонт и перепланировку, убедитесь, что арендодатель согласен, и пропишите это в договоре. За это при завершении аренды вас ждёт компенсация — а это приятно с учётом того, что краску со стен, окна и двери не забрать в новый офис. Если же не указать это в договоре, деньги не вернут.
Условия досрочного расторжения. Не всегда отношения между арендатором и арендодателем строятся гладко, иногда договор приходится расторгать в суде, потому что одна из сторон не выполняет обязательства. Закон называет несколько причин, по которым это случается. Но при переговорах вы вправе добавить и другие.
| По требованию собственника, если арендатор | По требованию арендатора, если собственник |
| более 2 раз не платит аренду | не даёт пользоваться имуществом, например, не пускает на территорию |
| портит имущество | передал имущество с недостатками, о которых умолчал при подписании договора |
| пользуется имуществом не по назначению | не ремонтирует помещение, если договор закрепляет эту обязанность за ним |
| не ремонтирует помещение, если по договору это его обязанность | имущество невозможно использовать по независящим от арендатора причинам |
ГК об обеспечительном платеже.
Ст. 623 ГК об улучшениях арендованного имущества.
О досрочном расторжении договора — по требованию арендодателя или арендатора
Что делать после подписания
Чтобы начать пользоваться помещением, необходимо подписать акт приёма-передачи. Этот документ подтверждает, кто и когда стал арендатором недвижимости. Соглашение также будет защитой на случай, если недобросовестный арендодатель решит сдать помещение повторно.
В акте подробно описывают состояние имущества, а особенно его недостатки: трещины, сломанные двери, неработающие кондиционеры, забитую канализацию. Это делают, чтобы арендодатель не мог сказать, что сдавал идеальное помещение, и не заставил арендатора устранять дефекты за свой счёт. Евгения советует не стесняться указывать на недостатки — так вы защищаете себя и бизнес.
Акт приёма-передачи подписывают, когда принимают ключи и помещение. Возвращать имущество следует также по передаточному акту и в состоянии, в котором оно было получено — с учётом естественного износа. Если арендатор не вернёт имущество или вернёт его не вовремя, собственник потребует плату за просрочку. Пока не подписан акт возврата, арендатор обязан перечислять арендную плату, даже если договор закончился и недвижимость свободна.
